中国房价“只涨不跌”神话何时破灭？
2018-07-07 14:14 来源:不执著财经 张平 房地产 /房价
原标题：中国房价“只涨不跌”神话何时破灭？
可能在很多人的印象中，国内房价这十多年来一直续写着“只涨不跌”的神话。在历史上只有几次屈指可数的房地产调整期。而最近二次是2011年和2014年，当时的国内房价也不过是在经历了短暂的调整后，重新返身向上，展开更猛烈的上涨攻势。
本轮房地产牛市行情始于2015年初，当时为了应对严峻的经济形势，地方政府把调控政策放松了，而央行也把货币政策也给放宽了。于是引发了先由一线和部分二线领涨行情，2017年开始就是二三线城市上涨，到了今年上半年房价上涨的主角便转向了三四线城市。
今年上半年，一线城市受到房地产调控的影响，房价环比微幅下跌，5月成交略有回升。二线城市房价涨跌不一，南京、杭州、合肥等热点城市新房价格出现下跌，但成都、西安等二线城市房价涨幅明显。而三四线城市则全面上涨，特别是丹东、三亚、海口已经连续几个月涨幅居前。
从总体上看，2018年前6个月国内房价还是延续着上涨的势头，只是大城市房价上涨幅度非常有限，而中小城市涨幅却比较惊人。据易居研究院发布的5月100城新房数据，一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。
实际上，今年上半年二三线城市房价上涨并不奇怪，二线城市主要是人才引进，比如天津启动的“海河计划”，一下子引进了几十万人才，当地房价岂有不涨的道理。
此外，还有部分一二线城市购房摇号政策，由于政府限价，使得一二手房价格倒挂，人们看到买新房就是赚钱，当然都来摇号购房了。而三四线城市的棚改，进行货币化安置，再加上开发商和炒房者下沉到三四线城市，上半年房价涨幅更加明显。
面对上半年各城市房价续写着“只涨不跌”的神话，很多人开始焦虑了，今年下半年到底要不要买房呢？如果不买，害怕房价继续上涨，如果买了，万一不小心成了本轮房地产上涨的“接盘侠”，这又该如何是好？
其实，自1998年房地产推向市场化以来，中国的房价鲜有下跌的经历，除前些年听闻，鄂尔多斯、温州、神木等城市房价出现大跌之外，近期还有京郊的部分三四线城市出现较大调整，比如通州、香河、燕郊等环京三四线城市，房价从去年的三万元/平方米，下跌到现在1.9万/平方米，其他地方的房价却只有涨，却没有下跌的纪录。
现在问题是，中国房价“只涨不跌”的神话还将会持续多久呢？对此，我们认为随着上半年房地产市场展示了最后疯狂后，这个神话很可能在下半年终结。那么，我们又凭什么就这么确定，下半年房价“只涨不跌”的神话要结束了呢？
首先，下半年房地产调控将更加精细化，对之前调控的漏洞进行填补，这样会使调控的效果要远好于过去。一方面，在“旧四限”的基础上增“新四限”。“旧四限”是指限购、限售、限价、限贷。而新四限往往是补掉之前的政策漏洞，比如限离婚、限新客户、限公司、限未成年人。
其中，限制离婚与限新落户购房在5月成都出台的新政中已经出现；限公司炒房在则在6月西安和杭州、7月的上海新政中有所体现。尤其是“限公司购房”，以往的限购是对家庭和个人，对公司买房和出售却没有限制。
而这一政策通过“打补丁”方式堵住了假借企业名义投机炒房的漏洞，预计还会有更多的城市跟进。未来想打擦边球买房的人，将被拒于房地产之外。
另一方面，住建部联合七个部门准备用半年的时间，对30个预期房价上涨的城市进行房地产乱像的整治。重点打击对象有四个方面：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。如果楼市乱像被很好得以遏制，对于房地产回归居住属性是有很大帮助的。
再者，下半年房企的巨额债务将大量到期，这样的势头还将持续到2020年。现在上市房企的负债率普遍较高。截至2017年底，上市房企业负债率接近80%，创下2005年以来的最高点。而目前监管层都在要求房企降杠杆，控风险。
目前房企的形势是，一边是大量债务今年下半年集中到期，另一边由于债务规模太大，想通过融资来还债的渠道不再畅通。据同策咨询统计显示，5月份40家房企融资总额为451.17亿元，环比减少逾40%，融资总额为近一年来最低。更要命的是，多数房企的融资成本都在10%以上。
在融资渠道不畅的情况下，房企若是要想维持足够的现金流，以便偿还到期债务的本息，那只能通过提高销售速度，尽快回笼资金来解决。所以，下半年我们将迎来房企的降价销售大潮。届时各地房价折让将非常普遍。
最后，房贷利率的上升，下半年房贷利率有进一步提升的可能。目前，国内房贷利率在经历了5连涨之后，平均利率是5.65%。这在历史上还不算很高的，而下半年房贷利率有望升破6% 以上，甚至达到7%，那么，在提高了炒房者的购房成本后，房地产市场将逐步去投机化，届时全国房价将会出现很大的调整。
预计先是三四线城市房价将会全线下跌，因为三四线城市人口流入量少，主要是棚改和炒房团资金推动，所以一旦棚改收紧，炒房团撤离，当地刚需透支完毕，那么三四线城市房价就只有下跌了。而一二线城市房价可能会稳中有降，通过数年的调整，让房价回归与当地居民收入挂钩的合理区间
国内房价“只涨不跌”的神话何时破灭？我们认为就是在今年下半年。因为现在出台的房地产调控政策，都是原来政策的补丁，那些补丁都给补上了，房地产调控政策效果就能彰显。还有房企下半年债务集中到期，现在只能通过降价销售才能避免资金断裂。更关键的是，下半年房贷利率还会攀升，逐步会达到炒房者的承受极限，炒房者通过抛售房产来退出市场，这样可使房价步回归理性区间。返回搜狐，查看更多
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