关于信贷、房价、都市化，这些都是影响上海房价的东西，了解完这些之后你会发现，不但高房价才刚走完上半场，作为全球超级都市圈的一员，上海的“魔都”属性，也才刚形成而已。未来世界，远超你的想象。下面pincai小编收集整理的资料。欢迎阅读参考!!
上海房价是怎么涨起来的?
房价可以是需求推动的，但高房价一定是信贷推动的。高房价含有大泡沫，但这个泡沫的发动机并非来自消费者，而是来自于银行信贷。
上海泡沫是坚硬的，魔都的泡沫最坚硬，为什么?
因为，我们正在经历从生产型社会到消费型社会的转变。生产型社会中的优质资产出自企业生产部门，你就看到传统的贷款大量放给企业;消费型社会中的优质资产出自居民部门，而居民部门中的优质资产的大头正是房屋按揭贷款，所以你就看见房贷在信贷中一枝独秀、新高之后又是新高。
再加上一个并非不重要的动力是，银行对于上一代坏帐的处理。向消费型社会转型的大过程中，上一代的优质资产企业生产部门的贷款反而成了天量坏账，怎么办?不断做大居民部门的按揭贷款，来堵自身资产负债表的窟窿，是没有悬念的选择。
这并非什么创新，回顾发达国家从生产社会到消费社会的转型历史，皆是如此。只要GDP过了一条线，向居民部门的贷款额度就会大幅上升、一升再升、升上几十年。
这是全世界皆然的规律，长线来看，调控可以调一时，难能调一世。
所以，这才是分析高房价时最大的基本面，人口流入、供需关系不是高房价的动力，而是高房价的引子。
上海楼市泡沫会破裂吗?
只有边际贷款人也开始获得贷款的时候，泡沫破裂才会倒计时。
这是哪一群人?一二线城市里还贷能力羸弱的人群。这个人群容易出违约问题，并且正是他们的违约会引发房价下挫的连锁反应。经验数据是，违约率每上升1%，房价下跌1.9%。房价越下跌，违约率就越高，形成一个恶性循环，最终泡沫破裂。
从这个角度看，我们离泡沫破裂恐怕还有距离。主要是现在我们国家的贷款，严格限制在了经济能力正在不断提高的上中产阶层，谈什么泡沫破裂!
为什么只讲一线城市?
一二线的房贷占到了全国房贷总量的70%，将来还会越来越高，达到80%甚至更高，相应之下，三四线城市比例会越来越小。从这个二八原则看，银行不会关心去库存、也不必关心去库存，随着一二线的占比提升，三四线的库存，从呆坏帐角度看，不解而自解。
一个相当概率的情形是，未来的中国就是上海等几大一线城市一枝独秀，完成对其他地方的折叠;甚至会出现这样的情形，一线大都市从都市化走向超级都市化，超级都市化的城市相互超级连通。
这个超级都市的全连通，将令这些超级都市成为全世界效率最高的地方，成为推动经济发展的新的巨大引擎，当然与其他地方的差距也将越拉越大。超级都市对世界的改变，较当年跨国公司改变世界，力量上影响上都将更胜一筹。
想象一下，上海等会像个黑洞一样，吸收着全国高净值和上中产的金融财富，吸收着全国年轻的新兴中产的人力资本。
“魔都”名副其实：三四线城市的衰败，就是超级都市的燃料。
如果某一天，超级都市们的按揭总量超过全国房地产财富的一半甚至更多，丝毫也不奇怪。这意味着信贷将向超级都市加速，于是，这个向超级都市的信贷加速，将进一步推升房价、推升泡沫、并推升泡沫的坚硬度，这个就是房价下半场的典型场景。
上海的房价到顶没?
上海房价远没到顶，上海本身的发展也远没到顶。
超级都市对资源的聚集是会自动往前加速的，进一步聚集的预期还会自我强化其扩张。东京都市圈人口占全国的三分之一，GDP占一半以上，首尔更夸张了。
著名的“齐普夫法则”(Zipf’s law)揭露了这个规律：“最大的城市，其人口数是排名第二名的2倍、第三名的3倍、第四名的4倍、第5名的5倍。”
在这个法则下，上海将至少拥有4000万至5000万人口，从这个角度看，上海现在还太小，而不是太大，是人太少了，而不是太多了。行政调控可以给这个超级都市化的进程施加摩擦力，可以控制人口的流入于一时，但迅速的老龄化，内在地令超级都市渴望年轻移民，也令年轻移民渴望超级都市，双方是烈火干柴。
从波段看，上海房价的上半场正告一段落，今后二三年是中场休息阶段，二三年后，下半场哨声又将响起。
上海哪里的房子最值钱?
问太太。房地产创富这个事情，女人远比男人靠谱。回顾前十年、前二十年，看看你的周边，男人在买房上是不是远远跑输女人?男人天天在等待拐点，女人天天在计算贷款。换言之，男人爽的是嘴，女人管的是钱，最后还是钱说了算，不是嘴说了算。中国的女人比全世界的女人都厉害，所以中国的房子贵;上海的女生更厉害，所以上海的房子最贵。
11月28日晚9点，上海市住建委、人民银行上海分行、上海市银监局联合印发了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》。
《通知》称：自明天(2016年11月29日)起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
这意味着，上海楼市正式开启了“认房又认贷”模式。
《通知》发布9分钟之后，网签宣布关闭。此时，距离10月8日发布针对楼市调控的“沪六条”，仅仅过去50余天上海再一次刷新了“史上最严楼市调控政策”的定义。
“一瞬间，所有的人都在讨论这件事。我们在晚上第一时间接到了《通知》，看到内容，大家都在说，可以提前回家过年了。” 上海链家零陵路门店的中介刘创(化名)说。她还是想得太简单了。
12月3日，上海楼市新政发布后的第一个周末，位于上海宝山区的招商花园城开盘，推出200余套公寓及部分叠加别墅户型，公寓面积在73-110平方米，总价约300万元。一大早就有购房者在场外排队等待开盘，仅仅一上午，所推房源已剩不多。
失落的换房者：一夜之间多付135万元
对上海白领王佳(化名)而言，这个冬天寒风刺骨，冰冷异常：“我们只是普普通通的人，想换套房子给孩子读书而已。”
多年前，王佳使用商业贷款，在江苏的昆山花桥投资买了第一套房。目前，王佳和老公虽没有上海户口，但两人均已缴满五年社保，符合上海的购房条件。年后，两人的孩子将入读小托班，下半年准备上幼儿园。考虑到上海的教学质量和教育环境比昆山优质，王佳和老公看中了嘉定新城某学校附近的一套房，单价4万多一平方米，总售价450万元人民币。
王佳随即开始了换房行动。
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